【実例】初心者のわたしが小額で始めた不動産投資

不動産投資を始めようと考えている方、最初は誰でも怖いですよね。

当時のわたしも同じ気持ちでしたが信頼できる不動産会社と担当者に恵まれて一棟目をなんとか購入できました。

まだまだ少ないですが現在は古家1棟とアパート1棟を運営中。

 

この記事は、

 

結論。初心者が少額から始めても儲かる？

わたしの初めて買った古家、物件代金はすべてローンでしたので実際に支払った額は135万円と少額で始めました。

そしてその物件の2年間の利回りは6.3％ほどでした。

 

 

次章から実際の買った物件や掛かった金額などをご紹介。

 

わたしの初めて買った古家物件の実例公開

 

それでは実際にわたしの不動産投資デビューの古家をご紹介。

 

買った物件ははこんな感じでした。

 

リフォームの内訳

クロス張替え	337,500円
照明交換	30,000円
クッションフロア張替え	60,000円
畳表替え	24,000円
クリーニング	70,000円
合計	521,500円

 

その他経費の内訳

固定資産税	40,000円
登記費用	255,000円
仲介手数料	172,000円
振込手数料	880円
不動産取得税	80,000円
火災保険	20,000円
リフォーム期間の光熱費	10,600円
合計	578,480円

 

こんな感じ。

リフォームに関しては、知り合いの紹介の会社でしてもらったので相当安くしてもらってます。

なので相場で言うと1.2倍ほどは見た方がいいかも。

あと当時より物価の上昇で価格が上がっているらしいです。

 

今回は外壁や屋根はそのまま、床は1部屋のみクッションフロアに張替えのみ。

水回りもクリーニングのみで入替はありませんでした。

 

つまりもともと状態が良かったってことです。

 

2年ほど運用した実際の利回り

さて、買う前の利回り計算は分かったけど、実際の運用してみての利回りはどうなん？

はい。お答えします。

※実際は軽微な経費が掛かっているのでもう少し悪いかも。

 

こんな感じ。

やはりこの2年間は正直入居者さんが出たり入ったりしてたので正直良くないですね。

当初計画してた利回りから見ると10%も低くなってしまいました。

 

今回、計算したところ数値としては思ったより伸びていないものの、最低限の利回りはキープできているな、といった実感です。

 

しかし、考え方を変えると、

このように考えることもでき、通常の投資と比べるとやはり利益は大きいことが分かります。

 

どうやってこの物件を見つけた？

 

この物件は実はネットに出回る前の情報で購入しました。

でも特別なコネがあったとかではないんです。

この物件に出会った日、3件の内見予約をしていました。

そこで不動産会社の担当者さんから

「ちょうど今日入ってきた物件も一緒にみませんか？」

とお声をかけていただき見に行ったのがこの物件でした。

世に出ていない情報は本当に素晴らしい。

不動産会社の担当者さんと仲良くする理由はここにありますね。

 

ちなみにこの時はネットで色々見てました。

主に私はアットホームで探していました。

元々古家を狙っていたというのもあり、

を選択して探していました。

わたしが住んでいるような田舎でも1週間に何件かは気になる物件が入ってきました。

 

なぜ500万円以下かというと、リスクを下げるためにできるだけ小さく始めたかったためです。

では、リスクを下げるためにしたことをこれから紹介していきます。

 

初心者でも不動産投資のリスクは低くできる。

不動産投資のリスクは低くできます。

というか低くしていかなくてはなりません。

失敗する人のほとんどは知識もなく不動産会社に言われるがまま買っている方がほとんど。

そこで簡単にリスクを低くする方法を紹介していきます。

 

小さく始める

この記事を今見ているということは他の不動産投資ブロガーさんの記事も見ていると思います。

そのほとんどの人が小さく始めた方がいいと発信していませんか？

実際その通りで、最初から利回りだけを見てウン千万の借金をしたり、老後の定期収入と考えてローン中に利益のない物件を買ったりするから失敗するんです。

じゃあ具体的に小さく始めるとはどのような事かというと、「古家から始める」です。

「古家っていい物件と悪い物件の区別がつかない・・・」

と思う人も多いでしょう。

実際わたしも全く分かりませんでしたが、買うときに1つの基準を設けました。

それは、

この基準を持っておけば大丈夫です。

もちろん、クロスが少し剥がれているとかキッチンが汚いとか、そういうのはあると思いますが、

あくまで少し掃除してキレイになるかどうかってところが大切。

全体的にボロすぎないか、水回りの設備を変えるところが多すぎないかを確認します。

 

とにかく内見。数件でいい物件に出会えるわけがない。

とにかく最初は何件も何件も内見しましょう。

本当に、迷惑じゃないかなぁと思っても気にせず内見しましょう。

不動産会社の担当者もプロですから大丈夫です。

それでも、

思う人もいるかもしれません。わたしがそうでした。

なのでわたしは、何件か内見行っているうちに気楽に話せる担当者ができたので、他社物件でもその担当者に直接内見依頼してました。

例えばインターネットで4件見たい物件があったとしたら、そのすべてのURLをその人に送ります。

そしてこれ内見したいんですけど～というと、その人がまとめて全部案内してくれたりしますよ。

※中にはできない物件もあります。

実際担当者としても自分を通してもらった方が仲介手数料がもらえるからうれしいんです。

 

ただ、内見をたくさんするにあたって、注意点。

 

 

もう少し勉強する、あと少し

あとはシンプルな話、もう少しだけ勉強しましょう。

分かってますよ、勉強なんて当たり前な事。と言わずに。ね。

利回りの計算も大切ですし、本を読んで先人の知恵をもらうのも大切です。

ですが、現場で実際に体験することが一番の勉強方法です。

上記に挙げたように、内見をして不動産会社の担当者と色々話していると分かることも多いです。

実際わたしも不動産投資関連の本をかなり読みましたが、内見してみないと分からないことが多いのも事実でした。

 

 

 

これだけは知ってほしい、サラリーマン大家の意外なデメリット

さて、ここまで読んでくださった皆さんに最後にサラリーマン大家ならではのデメリットをお話ししたいと思います。

それは「意外と時間がとられること」です。

購入するまでに

、、、かなり行くところが多いです。

実際運用が始まれば電話くらいなんですけどね。

ただ開始までが大変。

特に、平日に動かないといけない問題が大変で・・・

銀行は平日のみ。

契約もローンの場合だと平日のみ。

内見も出たらすぐ見た方がいいから平日にいきたい。

このように平日に動かないといけない日が割とあったりします。

つまり、平日に有給や時間給が取れる会社に勤めている方や、

平日休みがある方でないと正直契約自体できないんです。

これが最大のデメリットな気がします。

そこが大丈夫な方は是非やってみる価値あると思います。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

では本記事のまとめです。

 

 

 

最後に・・・

最後までご覧いただきありがとうございました。ペコリ。

わたし自身始めるまで不安とワクワクが入り混じっていましたが初めて見ると案外こんなもんか、って感じでした。

ただ、6.3%は意外と低いですよね。

米国株投資でも案外いけちゃう数字だし。

 

投資は終わってみるまで何が良かったかなんでわからないですし、不動産投資はFIREの夢もあるのでわたしは続けていこうと思っています。

投資のメディアを見ているとインデックス投資もやっぱり魅力的だし迷ってしまうのも事実ですが・・・

 

今回は古家の実例をご紹介しましたが、アパートも1年経ったら実際の利回りを公開したいと思います。

ありがとうございました。

 

 

以上！